预售屋的广告陷阱

─保留证据、看懂设计图，聪明对抗不实宣传
台湾预售屋盛行，但广告不实的程度，跟中国的黑心特产相比，说是半斤八两尚不为过──样品屋、招待所常常刻意设在繁华的大马路边，工地却在偏僻巷弄末端，经常让消费者受到误导，而搞得满肚子火。所以，我们在选购预售屋时，样品屋、招待所都不是重点，关键是∶你真正的房子究竟要盖在哪里？

在法律上，建商所用的广告叫做「要约之引诱」，为了引诱你去购买，当然会极尽所能放大建案的优点，吸引消费者驻足浏览，接著心动而进行消费。但我们要注意的是，吸引目光的广告毕竟只是广告，内容与实质是否一致，还是要靠自己积极去了解，才不会被广告所迷惑。

我以前有个客户，看了样品屋，以为自己要买的一楼店面预售屋，就在台中市热闹的文心路上，结果房子竟然是盖在巷底，根本做不了生意，只能当作住家。虽然销售人员先前曾口头告诉他是店面，但没有实质证据，就很难讨回公道。

另外，我也有好几个在台北的客户，看到建案叫「大直XXXX」豪宅，招待所设在大直美丽华一带，事後却发现工地其实是在文湖国小後方的山上，根本看不到大直；甚至有几个豪宅建案，其实是盖在「夜总会」的对面或旁边。同样常见的是，在工业区内盖厂房，却以住宅的名号来销售（俗称工业住宅），价格当然比较便宜，但跟消费者的期待，甚至法律的规定却差了十万八千里，所产生的纠纷自然相当多。

保留证物，就是保障诉讼权益

由此可知，从预售屋广告文宣上看到的视野风景、建案位置、中庭花园等公共设施，绝对不能全盘采信，一定要小心查证。

或许你会问∶「难道建商的广告，可以随便胡编乱骗吗？」根据《消费者保护法》第二十二条规定，建商应该「确保广告内容之真实」；但是问题在於，盖房子的是建商，推案却往往交给代销公司，销售人员为了卖房子，文宣品或口头宣传一定会夸大，甚至到了不实的程度；一旦发生纠纷，欺瞒情节严重的代销或许会锒铛入狱，但此时钱也已经进入对方口袋，消费者事後的举证及诉讼却旷日费时。所以，你还是必须紧紧守住第一关，走出宣传迷雾，认清「契约书」才是攸关权利义务最重要的文件。

房屋的建材方面也是如此，为了强调奢华，建案广告经常宣称使用日本马桶、义大利磁砖等设备，契约书却在某品牌後面又加了一句「或同级产品」，看到这种字眼，就表示它有替代性，要小心建商故意含糊其辞，故意采用不同品牌，然後将价差赚走。

事实上，现代建筑工法很省时，以前盖一层楼需要一、两个月，现在可能一星期就盖好了，因为建商在盖房子之前就已选好材料；既然材料早已确定，还在契约书卖弄这种手法，当然相当不应该。因此，你应该要求将「同级产品」等字眼划掉，以免事後无法主张权益。

广告不能尽信，但你拿到的广告文宣资料极有可能成为诉讼证据，一定要妥善保存。《消费者保护法》第二十二条说，企业经营者「对消费者所负之义务不得低於广告之内容」，这句话很有意思。在我看来，除非买卖当事人事先透过特别约定、个别磋商条款来排除广告内容，否则广告在契约成立时，就应该成为契约的一部分。

然而，在实务上，法院的认定并不一致，有的法官认为广告纯粹是宣传手法，但有的法官认为它也是契约的一部分，判决依据在於，签约时有无将广告诉求中较具争议的内容，明确定义於契约之中。

有位小姐花了千万元，买下号称户户有温泉的透天厝，等业者通知交屋时，她却发现温泉浴池根本没水龙头，当然也没温泉可言了。这位小姐因此要求解约，却遭业者拒绝，因为後来法院判定，契约中有「温泉管理使用约定」，业者理应提供具有温泉功能的建物；但房屋的主要功能是供人居住，业者虽然未依广告提供温泉，但房屋现况仍可居住，因此，此案最後判决减少价金及给予补偿。

既然建商或代销公司发送的传单、小册子、说明书、报纸广告可能形成契约内容，我们当然不能丢掉，应该妥善留存。以报纸为例，最好不要剪贴，全页保存才能清楚辨识刊登的媒体及日期。

另一种手法也经常看到，那就是建案广告主打美轮美奂的大照片，却在不起眼角落以很小的字体注明「电脑合成示意」，或是显示样品屋与工地所在位置不同的地图，小到不能再小；这些都是建商或代销公司在测试法院底线，未来的采证程度，往往也要看法院的态度。因为，有的广告是单张，有的却是摺页，页数越多、重要讯息位置越不明显，越可能是蓄意隐藏，消费者不知情的可能性就越高。

就像有的网路广告故意设置障碍，要你透过层层点选，才能找到重要的资讯，甚至有些还让你找不到呢！对於这些重要或正确的资讯找不到或很难找，却以华丽的名词来使消费者误认的情形，是属於「引人错误之表示或表徵」，按《公平交易法》规定，可以主张该建商或代销公司广告不实，如果自身权益有受损害，可以另行主张损害赔偿。

建商跟代销公司的广告手法一天比一天细腻，但有意无意引起消费者误会的行销手法却一直存在。例如，有的建商与代销公司在广告摺页及地下一层公设平面图上，将防空避难室兼停车空间标示为「轻食交谊区」，除违反建管法规，也可能引起大众的错误认知或决定。公平交易委员会认定，这属於虚伪不实及引人错误之表示，违反《公平交易法》第二十一条规定，可对建商及代销公司处以行政罚锾。

所以，对於广告，我们当然要防范未然。如果广告提到中庭花园、游泳池、亲子教室或游憩设施，实际签字的契约书却没有，就要提高警觉，保留相关的文宣广告，可做为请求减少价金或解除契约的重要依据。


详阅建筑设计图，揪出虚拟设施。

避免预售屋广告陷阱的第二步，就是确定「你买了什麽」？在房地产热络时期，曾经发生建商买空卖空的案例，还没有拿到建造执照就偷跑开卖，最後一走了之，严重影响消费者权益。

为了防止类似事件重演，後来规定必须先取得建造执照才能推案销售，而申请建造执照，应备具申请书、土地权利证明文件、工程图样及说明书，其中工程图样包括房屋的平面图、立面图、剖面图，甚至建筑物各部分之尺寸构造及材料，都要事先送审。你可以要求对方出示这些资料，这麽一来，想要胡搞瞎搞的虚拟建案就无所遁形了。

事先观看建案设计图，可以同时确认广告所宣传的公共设施是否存在、规划的用途是否一致。我曾随口问过消基会里某位担任建筑师的成员∶「你设计的某某建案规划的亲子教室如何？」他很讶异地回答∶「没有啊，我画的图没有这项设计啊？」奇怪的是，後来却真的盖出亲子教室，原来是建商以二次施工方式自行增设的违建，这个问题可能涉及违反安全结构，消费者不得不慎。

因此，你一定要事先掌握建管处通过的平面图等相关资讯，如果上面没有亲子教室、韵律教室等，就代表建商吹嘘的这些设施不存在、不合法，或是未来使用状况跟他们宣传的不符。例如虽然号称规划游泳池，但深度明显不足，只能用来戏水，甚至根本是蓄水池，不可能用来游泳。

你可能说，你根本看不懂平面图、管线配置图这麽多有的没的，为什麽要这麽麻烦？其实，这些相关设计图都非常重要，因为建商或建筑师往往不见得会考虑每个住户的居住需求，例如从设计图可以看出机房在哪里，有的设在地下室，对住户的影响比较小；有的却在露台，造成露台附近的住户受到噪音影响，你对这些会影响到居住品质的风险，都应该事先了解。又例如说，从管线配置图可以发现污水排放管线有时集中在特定楼层，万一你买的正是这一层，难道不想知道究竟有什麽影响吗？如果看不懂也没关系，问就对了！花了那麽多钱，房子就是要住得安心，不应该变成一场大冒险。

留意夹层屋等「创意空间」的陷阱

另一个要注意的大陷阱，就是纠纷不断的夹层屋。在台北市，除非是复合式的重叠建筑，否则，只有顶楼或一楼可以容许合法夹层。如果是合法的夹层，建商通常就不会以所谓「创意空间」来形容；反之，如果是不合法的夹层，为了避免被认定是非法，就故意用「创意空间」这种模糊字眼称之，一方面规避违法的可能，一方面也让消费者有无限的想像空间。

所以，如果建商销售其他楼层的「创意空间」，标榜甚至鼓励你以後可以进行「二次施工」，那绝对是违法的，一旦遭查获而被迫拆除，或是因为各个楼层都违法「二次施工」而增加安全风险，後果都是买错房子的消费者在承担。

台湾地狭人稠，大家都想多「偷」一点房屋使用空间，衍生阳台外推或夹层等「创意」行径，但这些做法其实都很危险。因为，建筑设计规划都有一定的载重量，即使你买的是合法的夹层空间，难保其他楼层的邻居没有偷偷进行「创意」规划。在无法确知隔壁或楼上邻居是用哪种材质装潢的前提下，如果每户都在做「创意」，很可能造成整体超过载重量的风险，一旦地震来了，你的梁柱真的承受得住吗？

万一你有购买夹层屋的需求，也不要被预售广告或样品屋所迷惑，一定要注意高度，挑高四米六比较合理，挑高三米六通常是不舒适的，因为你必须扣掉楼地板厚度大约二十公分，而超过十楼以上的消防设施管线在天花板要占掉三十公分，如此一来就只剩下三米一；有时天花板还要装潢，空间就更局促，恐怕只能在脑袋里想像创意而已了。

建商的夹层样品屋，使用的通常是轻材质、轻隔间，可能已经美化过了，甚至现场给你看的空间其实是三米八或更高，并不是三米六。从视觉上，我们感觉不出三米六与三米八的空间差异，但消基会义工曾经带著皮尺要实地丈量，结果被销售人员拒绝，可见样品屋的魔术手法经不起考验。

夹层屋形成的「创意」空间，通常只能堆放东西而不是堆放「人」，也就是并不适合居住，但购买夹层屋的消费者，对空间的期待及使用状况却往往不是如此。覆巢之下无完卵，请务必清楚认知自己或邻居「创意」过度可能带来的共同风险，避免被广告误导而造成损失。

这样做，保障消费权益

合法夹层预售屋辨识方法∶

一、要求建商或售屋者出示主管建筑机关原核准的图说内容，查核该夹层的设置是否经该主管机关核准，如该夹层未标示於核准图说中，即属违法。
二、签订购屋契约时，若建商或售屋公司提及，可於领得使用执照後再行二次施工者，即属违法。

三、如果无法自行判断，可要求建商或售屋者出示建造执照，依执照号码向当地主管建筑机关查询。

四、建商或售屋者如无法出示建造执照，购屋者可向地方主管建筑机关、行政院公平交易委员会、各级政府之消保官及消费者保护团体，进行检举。
（资料来源∶内政部营建署）@

摘自 《懂这些，消费从此不吃亏∶消保斗士教你如何捍卫权益》商周出版社 提供