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文／今周刊 蔡曜莲、梁任玮
今年房市在连串政府打房政策抑制下，全年交易量预估为14年新低。但是，更戏剧性的转折或许才要降临，2015年一过，奢侈税、证所税退场，两者带动的效应，都会让明年房市变动加剧。
几年前，有位大妈投资客於新北市搜寻合适的购买标的，看上了淡水某建案。由於她是资深投资客，同社区住户的取得成本大约每坪40万元，但她靠著和建商的合作关系，拿到「友情价」每坪35万元。
当年，双北房价如日中天，大妈直觉「赚翻了」，下重手一次就买两户总价1000多万元的预售屋。然而过去两个月以来，别说赚钱卖，大妈只求以成本价脱手，至今却迟迟找不到适当买家??。这位大妈的遭遇，切实反映了今年房地产惨况。
脱手潮年後涌现
投资客硬撑 等奢侈税退场
宏大不动产估价师联合事务所所长卓辉华预估，2015年的交易量大约28万户，不仅比去年的32万户少上1成3，也远远低於20年长期平均的35万户，是近14年来最低的成交量。「但接下来，投资客的压力会更大。」台湾房屋研究中心前执行长、目前自营房地产买卖业务的邱太?这麽说。
他表示，现在之所以没有崩盘，「是因为利率实在太低，卖方还可以硬撑。」另一方面，若手中持有房产未满两年，现在卖房，无论赚赔都得缴付「售屋总价」10％至15％的奢侈税，也让不少卖家静待奢侈税退场之日再求脱手。
但在2015年12月31日之後，卖方市场的压力将瞬间变大。为什麽呢？
重点就在於税制影响持续发酵。首先是奢侈税退场，并由房地合一制取而代之；两者的主要差别之一，在於房地合一制仅针对「交易利得」的部分，课徵15％至45％的税负，赔钱卖则不课税。在此之下，手中持有房产未满2年、目前房价低於成本的投资客，自然会选择等到房地合一税上路後再求脱手。
简言之，明年奢侈税退场，就是受困闭锁期的投资客们，选择即时下庄的最佳时机。住商不动产企画研究室主任徐佳馨坦言，「大家都在观察年後奢侈税退场，会不会出现一波卖压。现在房市是买卖方拉锯，但其实所有条件都不利卖方，只是卡在卖方不愿认赔。」
过去几年，新北市、台中重划区推出的建案量最大，这几区的冲击将最显而易见；其中，三峡皇翔玉鼎为近期经典案例。此案於2013年交屋，却在今年中、约莫就是奢侈税两年闭锁期过後，於知名房屋交易网「591」爆出倒货潮，共81户卖盘。尤其，当年成交价约为每坪28万元，但网站每坪单价仅约32万元，与成本价相去不远，显然屋主对房市走向「心知肚明」，所求不多。
当然，如果投资客对未来房市看好，卖压或许不致大量出笼；可惜，无论从税制及利率环境的变革方向来看，投资客恐怕都没有看好的理由。
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