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台灣現代住宅專題之1
健全房市 特定住宅陸續推出

【大紀元5月8日報導】(中央社記者林惠君台北 8日電)高房價成為10大民怨之首,民眾無力負擔高房價,政府陸續推出特別方案,內政部去年率先推出合宜住宅(原平價住宅),經建會也拋出「現代住宅」構想,就看能不能滿足民眾需求。
內政部去年規畫合宜住宅,其中林口機場捷運A7已在今年4月28日公告招標,預計6月底決標,興建約2500戶,其中 5%(約120戶)出租,其餘出售,平均售價每坪不高於新台幣15萬元。

除A7外,內政部營建署官員表示,板橋浮洲土地也協調好,新北市預計 5月19日提報都市計畫委員會,通過後,公告招標的時間希望「越快越好」。

官員表示,浮洲合宜住宅共有 2期,各興建2000戶,共有4000戶,售價還未決定。

除合宜住宅外,行政院經濟建設委員會主委劉憶如日前拋出「現代住宅」規畫,她提到,去年至新加坡招商時,看到當地有很多「組屋」,興建品質相當好,看起來很時髦,但價格很平實。

劉憶如表示,稱之為「現代住宅」,主要是希望符合現代人需求,比如說空間寬闊、離捷運站近、寬頻網路上網、社區環境要好等條件。

她透露,政府已經規劃幾塊地,但不方便透露地點;第一步是在台北市、新北市,如果大眾覺得構想不錯,可再推及其他都會區。劉憶如表示,政府擁有許多公有土地,目前無資金興建,但民間有資金,如政府提供土地,但非賣出,而是設定例如70年的地上權,由民間出資興建,「因為是設定地上權,價錢就會比現在一般看到的都會房價低」。

不過,經建會提出這個構想,內政部和財政部事先似乎都不知情。財政部國有財產局被記者問起,只能表示只要政策確定、符合法令,就會配合提供國有土地。

劉憶如也表示,現代住宅是經建會構想,會再報行政院。目前是內政部統籌「合宜住宅」招標事宜,現代住宅也希望由內政部接手去做,並盡快推出。

跟合宜住宅一樣,現代住宅也會訂定購買者條件。劉憶如說,初步規劃是年所得在一定水準以下、名下無房者,但不限定必須是首購族。





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台灣現代住宅專題之2
【大紀元5月8日報導】(中央社記者林沂鋒台北 8日電)經建會規劃「現代住宅」,以設定地上權方式興建住宅、降低房價。財政部官員說,去年標售設定地上權只標脫SOGO附近的一般住宅,前年推出12件全數摃龜,設定地上權有一定難度。
房價居高不下,為了滿足一般民眾住屋需求,行政院經建會主委劉憶如表示,將推動「現代住宅」,以比較便宜的價格,出售70年房屋地上權給符合一定所得條件、本人及配偶名下均無房產者。

雖然方案尚未完全底定,但相似的構想,其實早有前例。

財政部國有財產局官員表示,如果從劉憶如提出的構想來看,經建會的模式其實國產局在民國85年和90年共推動過 3處,分別由環泥公司、寶成建設與新光合纖標走。

他說,得標廠商當時都是蓋集合住宅,然後1戶1戶的賣給民眾。雖然土地所有權還是在政府手上,但是民眾得到房屋所有權,建商也把部分地上權轉給民眾。

官員說,在這樣的處理下產生非常嚴重的問題,如果建商把房子賣給100戶民眾,將由國產局面對100個住戶,民眾的任何問題都會找上國產局,不但管理上有問題,住戶一再陳情要買土地,也讓國產局不堪其擾。

官員表示,國產局受不了這樣的情況,被迫在92年改變標售的遊戲規則,規定地上權不可以蓋區分所有權建物,也就是建商不可以再 1戶 1戶賣。這樣的作法讓建商無利可圖,結果設定地上權標售案一落千丈,大家都不要設定地上權。

他表示,在台北房市火熱,但土地日漸稀少的壓力下,最近一次的案例是由日勝生公司在台北市火車站附近推出「京站」,為設定地上權解套。

官員說,這個案例解套的方式是,建商標下建案,但是不賣房屋所有權,賣的是房屋使用權。京站整棟樓所有套房都是日勝生所有,日勝生賣的是50年承租權,住戶拿到的是50年使用憑證,住戶沒有房屋所有權,更沒有地上權。

這位官員直言,這種設定地上權方式,期滿後土地收回國有,建商只有房屋所有權,民眾只有承租權,民眾要向銀行貸款,但其實銀行不喜歡這樣產品,導致設定地上權市場門可羅雀。

透過設定地上權興建住宅,國產局除了去年招標興建位於台北東區SOGO百貨附近的一般住宅,由兆曜實業得標,標出每坪新台幣單價 373.1萬元的天價外,其他都沒有標脫。

官員說,「前年推出12件,1件都沒有標脫」,中南部連土地都賣不出去,遑論設定地上權。

他表示,由於經建會尚未和財政部或國產局聯繫,如果經建會需要國產局建議,國產局會向經建會詳細說明整個過程。





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台灣現代住宅專題之3
【大紀元5月8日報導】(中央社記者林沂鋒台北 8日電)經建會規劃「現代住宅」,房仲業者認為立意雖佳,但需要配套措施,如果房價可以低到市價的6至7成,會有吸引力,不過,日後拆屋還地可能面臨的阻力,也應審慎評估。
房價居高不下,為了滿足一般民眾住屋需求,行政院經建會主委劉憶如表示,將推動「現代住宅」,以比較便宜的價格,出售70年房屋地上權給符合一定所得條件、本人及配偶名下均無房產者。

政治大學地政系特聘教授張金鶚說,經建會的方式接近用設定地上權方式推出便宜的住宅,但是設定地上權過去最常出現民眾因「有土斯有財」的觀念,在拿下設定地上權後,轉而透過各種方式希望政府釋出土地,包括找民代施壓、陳情抗議等,政府應該三思後行。

張金鶚建議,由於設定期達70年,其實不一定要賣,政府可以透過租的方式,畢竟政府資源也是有限,應該讓更多人受惠。

台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示,設定地上權的房子,是一般房地產市價的6到7成,推出設定上權住宅的確有吸引力。

不過,邱太煊說,設定地上權方式因為價格便宜,可能吸引中下階層居多,一家老小都住在這裡,70年後政府要拆屋還地,這些人會願意嗎?這個問題可能是政府要考量的。

他也指出,現代住宅最快年底推動,蓋好可能是2、3年後的事情,現階段房價高居不下,2、3年後房價一旦下跌,政府增加供給量反而衝擊區域行情,這可能是政府需要未雨綢繆的部分。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說,政府推動現代住宅必須有配套措施,避免投機行為,例如有人名下沒有房子,但買現代住宅來出租。另外,現代住宅如何分配,購屋門檻如何規範?政府必須做到公平,才能讓民眾心服口服。

她說,管理是住宅的靈魂,住宅管理沒有做好,將影響住宅的價值。以台北的管理費都在 1坪新台幣50元以上,如果現代住宅以低收入族群為主,未來是否願意付管理費都是問題。

徐佳馨說,民眾傳統觀點是有土斯有財,對設定地上權的接受度不高,如何讓民眾接受設定地上權,也是推動現代住宅時,政府要傷腦筋的地方。





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台灣現代住宅專題之4 
解高房價民怨 先了解民眾需要

【大紀元5月8日報導】(中央社記者林惠君台北 8日電)為平息高房價民怨,政府先是推出合宜住宅、奢侈稅,現在又拋出「現代住宅」及放寬青年成家優惠貸款。學者質疑,政府不先了解市場需求,「東湊一個、西湊一個」,未必有效。
政治大學地政系特聘教授張金鶚支持政府課徵短期房市交易稅,對於政府推出「現代住宅」,設定地上權,由建商興建,他直言,政府資源有限,但不是要幫助人民置產,如果用 BOT(興建營運移轉)讓建商興建,再賣給老百姓,「只是讓少數人賺到」。

張金鶚表示,政府要抑制房價,讓人民買房子是邏輯不通,「需求面」才是關鍵。政府不應該再蓋房子,如果未來沒人買,又會有很多空屋,「政府根本沒有誠意幫助弱勢」,他認為最好的方式是全部出租,如果政府興建住宅全部出租給民眾的話,才是可行之道。

淡江大學產業經濟系教授莊孟翰說,合宜住宅(平價住宅)或現代住宅「理論上是行得通」,但應該對年輕人進行問卷調查,才能知道他們真正需求為何。

莊孟翰舉合宜住宅為例,合宜住宅是直接購買、價格也可以接受,問題是「區位」。例如在林口推出合宜住宅,每坪新台幣15萬元,「很多人不會買在那裡」,因為「三峽和淡水的捷運站附近,也有很多是每坪10幾萬元的房子」,「為何要買在林口?」

至於現代住宅,莊孟翰說,雖然靠近捷運站,但因為是設定地上權,沒有土地所有權,民眾寧願花多一些錢買有地上權、未來有增值空間的房子,而不是買較便宜的現代住宅、未來房屋會折舊,價值變低。

莊孟翰說,「房價是回不去了」,政府不去了解市場需求,提供市場所需,未提出一套整體房市評估,「東湊一個、西湊一個」,「未滿足需求而推出,政策大打折扣」。

他建議政府採取租金補貼政策,例如若房東把房子出租給弱勢族群,收取的租金可以抵稅。對於解決高房價問題,若擔心游資炒作房價,可以考慮對於境外投資採取「資本利得稅」。

台灣經濟研究院產經資料庫副研究員劉佩真表示,合宜住宅或現代住宅對低收入戶有幫助,但對中產階級、上班族的購屋負擔還是無法解決。

她指出,奢侈稅效果也只影響到成交量,房價也沒下降,像新北市價格下修僅5%,比研究機構原先預估的10%還小,且短期反映在3月,4月就又回升。

不過,對於政府努力健全房市的大方向,劉佩真仍持肯定,「健全房市發展還是有多面向去作,先前沒有從各面向周全考量,現在慢慢在進行,這值得肯定」。





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台北故事館花博特展-盛大延展2011/05/10至2011/06/19 《展覽資訊》
﹝展覽主題﹞台北故事館花博特展-盛大延展
﹝展覽期間﹞2011/05/10至2011/06/19
﹝主辦單位﹞台北故事館
﹝活動地點﹞台北故事館
台北市中山區中山北路三段181-1號
﹝展出時間﹞10:00 ~ 17:30
﹝連絡電話﹞02-25875565
﹝網  址﹞參觀本網站
﹝詳  文﹞

花博中故事館「百年前臺灣時尚生活」特展,讓百年古蹟成為一座歷史舞臺,展現台灣百年前精緻生活文化之美,更以花卉為主題,結合古蹟、建築、庭院、室內與花藝,獲37位收藏家與博物館鼎力相助,蒐集七百多件古董珍品,還原百年前富有士紳的居住場景,呈現當時台灣融合中國、日本、西洋三種生活品味所代表的國際觀、經濟力與文化力。自去年11月加入花博盛會後,深受喜愛,惜因預約券限制,導致無法讓大家都得以參觀。因此在花博會結束後,故事館決定延展,讓喜歡古蹟,想參觀特展的朋友得以如願。

臺北故事館每日11:00、14:00、16:00更進行定時導覽。此外,臺北故事館更邀策展人張信哲、特展顧問:歷史學家葉言都、台灣知名茶人池宗憲、臺北藝術大學建築與古蹟保存研究所助理教授黃士娟、國立歷史博物館研究員陳勇成,於週六日時進行特別導覽,預約報名額滿為止。如果還沒有來過故事館,把握最後六週,見證「百年前臺灣時尚生活」特展的雋永,錯過這次,將成絕響。

▇ 展出時間:100.05.10~100.06.19 10:00-17:30(週一休館)。
▇ 展出地點:臺北故事館
▇ 展出票價:全票50元、四人以上團體40元、學生、軍警及十人(以上團體)30元。



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台北故事館花博特展-盛大延展2011/05/10至2011/06/19

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