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现金或贷款购房?


作为一位精明的投资者,在购买房产之前,必须清楚的知道运用何种方式购买房产?是以全款现金支付还是使用房屋贷款购房?
当然,全额现金购房往往是最快捷的一种投资方式,但并不一定是最好的选择,并且不适合每一位地产投资者。使用现金购置房产需要提前规划,投资者需汇总足够的现金以备买房。现金全额支付所带来的便利和优势往往体现在优惠的房价和快捷的交易过程。但有时投资者因无法及时汇总全额现款而导致错失良机的事件比比皆是。作为一项投资,全额现金购房并不是一项具备高额回报的投资。
举例说明,一幢价值一百万的房产,以每年的租金收入八万,全年费用总支出一万五来计算。如果投资者是以全额现金支付或等值款价格购入此房,按每年3%的年增值回报率来计算,此处房产将在短短的一年中由原先的一百万增值为一百零三万。但如果我们以房产增值部分的三万加上收益回报额六万五千(租金收入-费用支出),再除以一百万首期全额付款来计算。此次的全额现金购房的投资回报率为9.5%.
现在我们用房屋贷款的方式来计算我们先前提到过的房产。同样的投资项目,但不同的投资方式来整合处理。如果一位投资者以商业贷款形式购买房产。投资者只需支付25%的预付款,也就是说首期投入二十五万。这里唯一不同的是,相比於之前全额付款的投资方式,此次投资是以首付和商业贷款的形式完成的。其方式为预付定金二十五万,馀额七十五万部分以商业贷款的形式借入,再以按揭还款的方式每年还本加息四万八千。同样的以3%年增值回报率计算。到了第二年,房屋本身同样增值为一百零三万。然而此次以商业贷款形式购买的房产其投资回报率为18.8%。其计算方式为增值回报额三万加上净收益额一万七千(租金收入-费用支出-偿还本息),除以首期投入资本二十五万。
投资回报率=(年增值+ 净收益)/ 总投资
从上述的两个特例来看,在第二次的房产投资项目中,投资者巧妙的运用了投资杠杆原理使得原先9.5%的净收益率一下提高到了18.8%。什麽是杠杆定律?简单的说就是以少於100%的款项作为的先期投入由此贷入相应的馀款,所产生的巨额回报率。作为一处具有收入来源的房产,其负债其实是由租客所付租金部分来支付偿还的。因此每年房屋的增值部分就成为了投资者的净利润。如果,某项贷款是基於付息贷款,其投资回报率有可能会更高。
如今我们普遍认同的偿还贷款方式是本金加利息。当投资者在偿还每一笔的贷款的同时,该投资者的个人权益在不断的增加。当还款期限即将结束之际,投资者可以选择卖房取现作为此次投资收益或者采用通过与银行再融资的方法获取房产权益以进行再投资。
这里也要提请投资人注意的是, 当房产的价格在上升的时候,杠杆定律会有效的增加投资收益率。反之,当房产价格在下跌时,杠杆定律也会同样影响到投资的收益率。

责任编辑∶良克霖

 
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