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房地产代理应该告诉你的11件事


(大纪元记者郑庸澳洲悉尼编译报导)房地产代理过的是一种矛盾的生活。一方面,他们是销售员,他们只有在达成房地产买卖交易时才能钱挣。

据澳洲Domain房地产网报导,另一方面,他们是谘询顾问。他们在整个买卖过程中给买方和卖方提供建议,理想的情形是,他们为客户提供建议,而所提的建议并不受他们自己能获得的报酬多与少所左右。
通常,这两项目标是一致的,没有甚麽问题。例如,代理卖房卖的价格越高,他们挣的钱就越多。然而,在许多情况下,代理给客户提出的正确建议并不符合代理自己的金钱利益。
大多数成功的房地产代理是真正的专业人士,他们著眼於长期。他们提的建议都是为了客户的最佳利益著想。有的代理做的更进一步,当有矛盾与冲突出现时,他们能做到完全透明,而且确保把所有的冲突与矛盾都透露给他们的客户。
那麽,你怎麽知道你的代理做的是对的,给你的建议是最好的呢?以下是华盛顿邮报所刊登的一篇美国专家魏德勒兄弟(Steve and Hans Wydler)的文章中列举的11个事项。这些事项,你的卖方代理与买方代理应该告诉你,或者他们应该向你询问。但有的代理可能做不到∶
一 维持现状
单纯从金钱的角度来说,你应该在一生中尽可能地少搬家。我们知道,搬家很花钱。如果你把房产买卖费用、搬家费、买家俱费等等加在一起,那是很大的一笔钱。而且,在还贷款的最初几年,你还给银行的钱,大部份是利息部份,之後,随著时间增长,你还的钱才越来越多的是本金部份。不买房,维持现状不动,这是省钱的大好主意。
二 房越多问题越多
作为买方来说,你应该尽量去找能够让你和你的家人高兴的最适中的房子。你的房子越大,你的花销就越大,你头疼的问题就越多。你是去买一个两卧室的平房,五卧室的,还是买一幢两三层高的大豪宅?你应该考虑的是,这房子对你目前和将来的需要是否合适。
三 你的住家不是一项投资
买家们最经常问的一个问题是,某一栋房子是不是一个好的投资?根据《富爸爸、穷爸爸》作者罗伯特.清崎(Robert Kiyosaki)的思路,可以告诉买家的是,不要把自己要住的房子视为投资。一项投资应该能产生现金流。你的住房恰恰相反,它把你的现金流往里吸。而且房子越大,花钱越多,因为需要更多的税费、更多的维修保养,更多的钱买家俱和做清洁。
四 买房时做长远打算
如果时间是足够的长,那麽几乎所有的房地产都会增值。问题是,房地产市场是周期性的,没人知道高峰与低谷何时出现。如果你的时限太短,那麽你碰上低谷的机会就很大。你能期望很快乐地在你要买的房子中住越长的时间,那就越安全。
你买的时候,不要仅仅考虑你今天的需要,想想你的需要会如何变化。如果你十几岁的孩子快要上大学了,那麽你真地要买那麽大的房子?有那麽多的卧室、那麽大的院子?通常的经验法则是,如果你在房子里住不上三年,那最好去租房住。如果你能住上五年以上,那麽你大概应该买房。如果你能住上十年或更长的时间,那麽你肯定应该买。三至五年,是介於租和买的灰色地带。
五 「私下」卖房可能代价很大
有时,出於利益的驱动,房地产代理会采取把房子「在市场以外」卖掉的做法。
最流行的、也是最臭名昭著的,是「独家私下」上市。在这种情况下,代理会告诉客户将把他们的房产私下列到市场上(注意「私下市场」本身是一个矛盾)一段时间,如果在这段时间内卖不掉,代理将把房产在市场上公开,让所有的买家与代理看到。
另一种,这一类的形式是把要卖的房子长期地放在「即将上市」之列。
六 为甚麽要买或卖?
或许代理问卖家或买家的最重要的一个问题是∶「为甚麽?」。真正明白一个决定背後的动机,可以帮助保证所采取的行动是正确的。你的代理应该知道你是主动的还是被迫的境况。换句话说,是不是某些因素迫使买家不能继续在原先的地方住了,比如租约到期了,家庭成员增加,现有的房子不够用了。
或者,是不是买家要在一个不同的区寻求某些东西?比如换工作、通勤变化。某些时候,这个「为甚麽」问题的答案与房地产一点关系也没有。比如,如果房主因为在现在的家住著「不高兴」而要搬家,那麽代理应该问问有没有甚麽措施可以采取从而解决这样的问题。如果你认为搬搬家就可以解决你所有的问题,那你应该三思。我们知道,一栋华丽美观的房子挽救不了一个不幸福的婚姻。
七 「好价钱」与「好房子」几乎总是不能兼得
买家代理的关键特点是他们可以讨价还价。买家要以最好的价格把房子买下来。但是房子越好,买家可以讨价还价的馀地就越小。太多的买家因为未能如愿砍下价来而错失了机会,到头来不得不买另一栋更差点的房子。
八 这房子能保值吗?
许多人买房的时候问这样的问题。这个问题问的很好。首先,你要考虑周围的房子的推动作用。有没有甚麽大型的雇人单位搬到了这个地方,或者从这里搬走了。有没有其它的变化,如新的房地产开发项目?新的交通路线?其次,就房子本身而言,如果房子对你很有吸引力,那麽当你将来卖的时候此房可能对其他的买家也很有吸引力。如果你的需求是主流化的,那麽到时候你很可能会有很多潜在的买家。如果你的需求是非常个性化的,那麽你卖的时候,可能比较难,你需要有所准备。
九 你认为的好买卖不一定好
房地产界有两种独特的东西。一个是,你买房付的价钱是有公开记录的。另一个是,市场上认为你所付的是公平的市场价值。所以,即使你认为你买房的价钱很合算,当你将来卖的时候,你的潜在买家们会注意到你当时买房时的价钱。所以不论甚麽原因,(比如卖家急於出售、你很会讨价还价)让你在买的时候价格合算,你将来的买家也会希望得到同样的折扣。
十 流动性
买房时一个重要的考虑因素是时间。换句话说,到你卖的时候,需要多长的时间才能把它卖掉?房子越令人喜欢,其流动性就越高。考虑流动性因素应该在你买房之前。如果在红火的市场条件下,一栋房产很长时间了没能卖出,那麽在市场疲软的时候,这栋房几乎是卖不出去的。
十一 忠言逆耳
做谘询工作的一个关键要求是,要完全对客户坦诚。当代理对客户卖房做建议的时候,双方的谈话可能会涉及到很微妙、很敏感的部份。房主往往对自己的家以及家里的东西极其富有感情。
如果代理知道房子的某件东西不好,会成为影响房子销售价值的重大负面因素的话,应该明确地告诉房主,但这种话可能非常难说出口。如果你的代理不把这样的事情明白告诉你的话,那他就是在帮倒忙。
责任编辑∶简 

 
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