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买房 购屋基本知识与观念/购屋要诀与防范 新手也能买好屋


购买不动产一般注意事项慎选,不动产服务业,不动产交易过程牵涉之法令甚多,如果自己没时间深入了解或处理,可以委托专业人员提供服务,买屋前请委托合法不动产估价师办理估价,买屋时请委托合法不动产经纪业代理或居间,买卖成交後请委托合法地政士办理产权移转登记。

购屋纠纷比例
购屋纠纷比例
现场履勘

不动产买卖时,无论是土地或房屋,甚至预售屋,都应赴实地勘查,对标的物范围及各种情况要详细询问清楚。

必要时更应向邻居或大楼管理员查询,以发现真实情况。又销售广告内容应与事实相符,且房屋用途及土地使用分区应符合日後使用。

了解出售原因 一般不动产出售原因,应询问清楚,以避免买到令自己不舒服之不动产。除可向地(屋)主询问外,亦可从左邻右舍或大楼管理员打听,以了解真相。

考虑买价是否公平合理,勿贪小便宜

不动产买卖因为零星交易,其价格的行情较不容易决定,因此,应先参考附近之成交案例,或是委托合法的估价师予以估价,以衡量价格是否公平合理。

目前不动产透过仲介销售的方式,非常盛行,少数不肖业者在受理房屋出售时,常提高售价,哄抬市场行情,甚或欺骗购屋者,因此,谨慎选择信用可靠、合法之仲介公司购买不动产是颇为重要的。

而且不动产交易是一辈子的事,勿因小利而後悔一辈子。宁可以一般正常价格买一间理想的房子,不要贪小便宜,以避免吃亏上当而後悔。

考虑财务状况,勿仓促下决定

当有购买不动产的意愿时,必须考虑不动产的价金、自备款及该不动产可以贷款多少金额,并考量日後贷款本金与利息的支付能力,切勿受仲介或销售人员鼓动即仓促下订,一定要深思熟虑,否则事後要解除买卖契约或退款就困难了,纵使因而失去交易机会,亦不见得有损失,更不要在压力下作决定。

面积之正确性

一般不动产产权登记时,除主建筑物面积外,尚有附属建物及共用部分如∶阳台、平台、公共设施或屋顶突出物等。

卖方或仲介业销售时,常虚灌坪数,使每坪单价显得很便宜,买方在给付定金之前,应详看所有权状,计算其确实面积,以免签约後发生纠纷。

申请土地、建物(房屋)登记簿誊本,查询产权不明或抵押
申请土地、建物(房屋)登记簿誊本,查询产权不明或抵押
产权是否清楚

在付出定金前,应先到地政机关申请土地、建物(房屋)登记簿誊本,查阅所有权人、面积(坪数)、有无设定抵押、有无租赁关系或被查封等情事,并到工务机关查阅都市计画图,看看是否坐落在公园、道路或其他公共设施用地内。

详阅买卖定型化契约及契约审阅期

凡以企业经营者提出之定型化契约条款作为契约内容之一部或全部而订定之契约,均称为定型化契约。

该定型化契约条款不限於书面,其以放映、张贴、牌示或其他方法表示者,亦属之。卖方若是企业经营者(建商),要签定买卖契约前,买方可以享有一定期间的契约审阅期(买卖犹豫期间)。

为防范定型化契约的滥用,保障消费者实质的契约自由,内政部公告各项不动产交易契约书范本,提供各界参考使用。

暨公告定型化契约应记载及不得记载事项,若是卖方为企业经营者(建商)有违背了内政部公告的定型化契约应记载及不得记载事项,买方可以主张该条款无效。

了解税费的负担

不动产买卖契约书中应载明各种税费由谁负担,买卖不动产所应负担的税费包括土地增值税、契税、公证费、地价税、房屋税、印花税、水电瓦斯接户费、产权登记费及代书费等,除依法令规定(如契税应由购屋者缴纳,建物第1次登记费、土地增值税由出售人缴纳)外,其馀税费由谁负担,应在契约中明订,以免日後发生纠纷。

与所有权人签约

要签买卖契约时要详细调查卖方的身分,并由卖方亲自签章或加捺指印,最好要与所有权人签订,如由代理人代签,要注意是否有授权书,不能仅凭授权书签约,若是凭授权书签约,应该要查问卖方的本意,较不会有差错,

而且最好在地政士事务所签约比较不会有问题,在签约时要注意核对所有权状上之姓名、住所等,并查对卖方地价税单或是房屋税单,确定所有权人就是卖方,比较不会受骗。又对於不动产的坪数、价格,及屋内现状设备等都要书写清楚。

指定地政士签定买卖契约及办理产权移转

买卖契约书由买方或卖方共同或协商指定地政士办理产权移转登记及相关手续;如未约明者,由买方或卖方或仲介公司(商号)指定之。

而且签定买卖契约後1个月内要到地政事务所办理所有权移转登记,您的产权才有保障。

要求经纪业指派经纪人签章

买卖不动产若是透过不动产经纪业办理者,应由该业者指派经纪人於契约书等相关文件签章,以示负责。

要求提供不动产说明书解说

经纪人员在执行业务过程中,应以不动产说明书向买方解说。在解说前,该说明书应经卖方签章。又在订定买卖契约时,经纪人员应交付该说明书予买方并由买方签章。且该说明书视为买卖契约书的一部分。

服务报酬的支付

买卖若是透过仲介公司(商号)而成交者,买卖双方应支付一定金额的服务报酬给仲介公司(商号),依中央主管机关的规定,其服务报酬不得超过该房屋买卖实际成交价金的6%(向买卖双方收取的总额),该服务报酬为收费之最高上限,并非主管机关规定的固定收费比率,买卖双方可以向仲介公司(商号)磋商定之。
消费者如有谘询需要.可洽∶内政部地政司不动产交易科

购屋陷阱有多深? 别让你买房美梦变噩梦

实务上多以成屋及预售屋划分,但法律上则区分为∶区分所有建物(即公寓或大厦)与透天厝、平房、别墅与停车位产权之买卖。

兹列举购屋基本知识与法律常识23招,供消费者参考∶



一、产权调查不可或缺 :房地产交易之产权调查,均以登记簿誊本标示部、所有权部与他项权利部之内容为主,其旨在查察房地产之面积、持分比例、使用管制、建物用途等有无瑕疵?是否被查封、假扣押、假处分?有无抵押权设定?设定权利价值为何? 等等,此皆关系到交易之基本权益。

二、房地产非经登记不生效力 :我国房地产登记,系采登记生效要件主义。

亦即,登记簿誊本所载明之登记名义人即为真正权利人,即使买方之买卖价金已经付清,但尚未办竣所有权移转登记,法律上该不动产仍属卖方所有。因此,产权登记完竣与交屋及贷款之拨放理应同步处理。

三、不动产说明书之交付与签章 :房地产交易之专业人士有不动产估价师、地政士与不动产经纪人三人,其中交易过程中,不动产经纪人有义务就屋况、产权面积、建物公共使用、住户规约、楼管及契约内容,书立不动产说明书并签章对消费者负责。

四、比价非比价格,应比价值与售後服务 :价格竞争固然为公平竞争之一环,但,房地产专业服务非一般商品,尤以房地产交易安全与监督机制更属无形服务,此非比价而得判定其价格与价值之区别,消费者切莫以为低价服务之代书或仲介品质,必然会与正常收费之服务品质相同。

五、善用仲介与地政士之双照服务 :不动产买卖交易动辄百万、千万,目前仲介业收取之仲介报酬,买方为总价之0.5%~2%,卖方为总价之3%~5%(双方合计不得逾6%);

而地政士买卖及抵押贷款登记之代办费用,为12,000元~18,000元不等,其在本质上分别负责仲介斡旋、成交、屋况点交及产权过户、签约保障之不同职责,亦为房地产交易之二大支柱。

订金.斡旋金.要约书3者的差别
订金.斡旋金.要约书3者的差别
六、善用要约书,非斡旋金 : 据消基会统计,委托仲介销售时,斡旋金之申诉案件所占比例竟然最多,买方拟请仲介业斡旋议价时,应以「要约书」(不必交付价金)为主;

但若拟支付一定价金表示议价之诚意,即为斡旋金(所签订之契约即为斡旋契约),此选择权在买方,且仲介业有义务提醒买方应先行放弃使用要约书後,始得使用斡旋金议价。

七、住户规约系公寓大厦自治之法律 :住户规约为公寓大厦内部的特别约定,亦属公寓大厦住户间相互规范之法律,实务上应先查明其相关规定,例如∶管理费会否过高?可否悬挂冷气机或广告招牌,居家管理有无特别限制?可否饲养宠物?可否加设铝铁窗等,以免搬家变成痛苦之开始。

八、买卖契约先行审阅 :消费者看屋,不论是成屋、预售屋、中古屋,都不要冲动支付定金,也不要仓促签约。

契约亦应至少有三到五天的审阅期,要带回家找地政士(代书)或专业人士审阅;即使拟先行支付定金也以十万元以内为宜。

九、买卖契约应由地政士(代书)签章负责:房地产交易过程最重要的莫过於契约之签订,实务上买卖契约多以定型化形式为之,买卖双方均有权指定地政士办理产权过户,尤其是契约签订同时应由地政士说明内容、法义,甚至朗读与分析并签章以示负责。.

十、签定买卖契约後反设定抵押权保障已付买卖价金 :抵押权,可为买卖契约中买方已付价金由卖方返还之担保。其目的旨在保护买方已支付之契约款,仍受优先受偿之保障。亦即买方可考虑签约後就买卖标的已付价金之同额,设定抵押权予自己。

十一、经查封、假扣押、假处分或诉讼中之注记者尽量避免购买 :限制登记,包括∶查封、假扣押、假处分、预告登记、破产、禁止处分登记,旨在限制登记名义人妨碍债权人利益所为之一切新登记行为。

是以,不建议购买有限制登记的不动产,除非有专业人士从旁协助或负责处理。另,若为注记「诉讼中」者,更表示卖方与他人涉及诉讼纠纷,更应回避。

十二、贷款拨付应由地政士与不动产经纪人共同监督 :房地产贷款,多属契约尾款之偿付,一般约为总价百分之六十至百分之八十。

是以,贷款之额度是否足够给付尾款?利率买方会否满意?拨付贷款时点卖方会否如愿?代偿卖方原贷款之时点与馀额是否有争议?买方会否在拨款後拒绝转帐支付尾款?等等,均足以影响买卖交易之进行,具专业能力之地政士与不动产经纪人理应共同监督与负责。

十三、交屋应与银行贷款拨付同时为之 :实务上买方多在尾款(含贷款)收讫同时交屋,亦即,交屋多在买方贷款由银行转帐入卖方帐户之同日为之。

但,当发生卖方原租赁契约未终止或未换约,或卖方恶意再出租或卖方因与债权人发生纠纷导致被强占房屋,甚或交屋有瑕疵者,此时必然导致买方之投诉无门。

因此,买方应在交付尾款之前,先行会同地政士与不动产经纪人查勘现场点交并制作清册,俟地政士申办买卖及抵押权登记後会同至银行,将贷款拨付买方并转帐至卖方帐户同时点交钥匙交屋。

十四、注意建物坪数比例 : 建物面积,区分为主建物、附属建物及共用部分(公共设施)三大部分。

其坪数、比例是否相当,与现况是否相符,均属购屋最大盲点。试想主建物20坪、阳台3坪、露台10坪、公设5坪,合计38坪之房子,让人误以为有38坪之大小或价值,其买入後之感觉如何?

十五、建物基地号与土地权状不符 :建物之基地(使用执照记载)与建物坐落(实际投影),系属不同之位置与空间,假设消费者购买之建物使用执照,包括1、2、3基地号,但建物只坐落在1地号上,试问2、3基地是否应一并过户产权?

十六、建物之基地持分比例不相当 :建物之基地持分比例,系指建物应有之基地所有权权利范围(持分),但其持分是否分配合理?非一般消费者所能知悉。

尤其,多数消费者从未关心其土地持分比例之多寡,此乃不动产交易过程之最大隐忧,宜责成地政士判断是否相当。

十七、公共设施权利范围是否为虚坪 :共用部分(即公共设施)并未核发所有权状,实务上应注意该建物之停车位部分,可能因约定予他人专用,导致车道或其他空间仍分摊予全体住户共有,此时形成车道之共有权属全体住户,但车位之权利却属特定住户之窘况,此有虚坪买卖之嫌。

十八、法定空地之停车位与一楼後面之空地专用权 :停车位若位於法定空地或一楼後面之空地专用权,实务上多属共有专用性质,其在买卖签约前更应事先查明住户规约有无载明归属何人所专用,否则应取得全体土地所有权人之「共有分管协议」,以免发生使用之争议。

十九、有权状之停车位应否具土地之持分权利 :地下室停车位登记为主建物(专有部分)者,其买卖交易即属区分所有建物之专有部分买卖,系属「视同区分所有建物」之产权移转,该车位理应具备一定比例之基地持分并同移转,

但实务上可能隐藏在该楼层之区分所有建物内,此时可参照隔壁、楼上或楼下同建物面积之其他所有权人之基地持分,据以判断该基地持分比例是否相当,以免买了房屋少了土地持分!

二十、地下室停车位买卖,应区分为大公或小公 :地下室之停车位买卖,属「共用部分」(即公共设施)之买卖时,尚须查明系小公或大公之买卖。其属小公共者,过户产权比例通常为「车位数分之一」(即20个车位持分为各1/20);

属大公共者,为共有专用之性质,应查明登记簿有无载明车位编号,否则应取得「共有分管协议书」或在住户规约中明载为那一户所专用,以免交屋後使用该车位时发生争议!

二十一、建物之用途,关系贷款额度与比例 :建物登记簿誊本之用途栏,多以「住宅、集合住宅、店铺、一般事务所、工厂、厂房、宿舍」等载明,实务上,绝大多数之优惠贷款,均会要求建物之用途须为「住宅」。

消费者应查明其购买需求是否相符?有无影响优惠贷款条件、额度或利率?会否增加其他之税费负担?此部分应由地政士予以提示,以免造成买卖重大之纠纷。

二十二、从平面图尺寸判断有无违章 :买卖房屋涉及增建房屋或阳台外移等情事时,涉及室内有无变更设计,是以,契约理应载明其权利归属,且明定其单价是否与一般建物相同,实务上阳台变成室内或再外移,或当楼层之小公并入室内空间销售时,均可由建物测量成果图之平面图(尺寸),予以查明判定。

二十三、从地籍图判断有无路冲或变更都市计画之可能 :地籍图与都市计画套绘图之调查,旨在查明基地与道路之关系,实务上应责成地政士与在图示上著色并作为契约之附件,其目的旨在,分辨其使用管制判断会否道路徵收之虞。

消基会统计,近五年之购屋申诉案件,最常发生「退定」的问题,即为契约之纠纷,其涉及产权、面积、车位、公设品质与委托仲介等不同的买卖纠纷。

本文仅提供购屋须知,并同时呼吁消费者在房地产交易时,建议不透过仲介业者委托地政士(代书),以免发生地政士与不动产经纪人之无从各司其职,失去交易安全二大支柱共同保障之立法原意。

 
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