【行家谈】房屋年久失修理赔浅谈（一）

房屋年久失修理赔(HouseDisrepairclaim)是作为侵权法的一个重要法律实践，这一部份的索赔也是人身伤害律师工作的一个重要组成部份。对於广大的读者来说，唐代诗人杜甫的诗句∶「床头屋漏无干处，雨脚如麻未断绝。自经丧乱少睡眠，长夜沾湿何由彻？」可能是耳熟能详。身在唐代的杜甫发出的声音是「安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜」。那麽身在今天的我们，如果在英国也遇到了房屋居住的不宜居和各种不利情况，你们知道在英国的习惯法（CommonLaw）中对房客有甚麽样的权力和义务描述，房东又对他们的房客有任何注意义务（DutyofCare）吗？
房东维修注意义务

租房者一般和房东都签有口头或者书面文字的租房协议（TenancyAgreement）。租房协议一般包括的内容可能是明确地或者隐含地说明了房东需要履行合同内的维修义务，那麽它就成为强制执行的义务。
习惯法中关於是由哪方行使维修权力这一部份最早的解释是「Let the buyer beware the bargain」.也就是说房客有责任和义务在签署租房合约之前，检查房屋和其居住条件，并且自由地和房东签署一份合适的合约。显然这已经不适应今天房客作为消费者，房东把房屋作为商业来经营的范畴。
房东和房客条例1985(the Landlord and Tenant Act 1985)，法规中明确规定维修的义务是不能用合同的形式转移到房客这边，否则有关这样描述的合同条款是无效的。所以说即使您作为房客已经和房东签署了对修理义务部份不是很合理的租房合约，那麽法庭也有可能判决这份合约的房东单方面规定的维修条款的无效性。
当然同理有些房东可能在合同条款中明确规定他们负责维修的各项内容，比如规定负责维修房屋粉刷等等。所以仔细察看各项租房合约里的维修条款是租房客的必修课。
维修和年久失修

接下来的问题便涉及到甚麽是维修？在明确条例规定下，房东需要做出甚麽样的维修。显然房东没有义务把一栋如杜甫描述的经年漏雨的房子维修成「广厦」。维修一词的定义根据英国近年的案例法，维修是指用更新或替换所属部份之中整体的恢复。比方说杜甫诗中描述的场景∶常年漏雨导致了墙体损害，房东没有进行及时维修，而且条款中有明确规定是房东的维修责任，那麽就可以向房东提出抱怨并要求维修，同时由於房屋年久失修，房东未能履行修理的条例，房客因为这些不利的居住条件导致的人身伤害也可以得到适度的赔偿。
以上文字是由格瑞利律师责任有限公司诉讼经理Lucy Lu提供，并且参看相关房屋年久失修资料编写。下期我们会在《房屋年久失修理赔浅谈（二）》中介绍甚麽样的不利居住条件是属於索赔的范围。如有任何疑问请与我们联系。免费电话08000730868或律师行总机01704532229。