2015年美国房市趋势

文／张岳
自2009年开始，美国房价已持续上涨了5年，2015年是否仍是购房的好时机？除住宅外，商业房产又该如何投资？南加州州知名房产经纪人、台湾房屋洛杉矶区总裁陈克成（Kelvin Chen）表示，大量美金热钱和制造业将回流美国，房屋自有率在下降，网上办公更便利等因素都会对未来房市有巨大影响。

房价持平 波动有限

陈克成认为，美国的房价在2015年会与今年持平。他说，「如果有些许的波动，这个都会是很缓和的。也许会涨，但是缓和的涨；如果说会跌，也是缓和的跌。」他表示房价的持平与大量资本将从中国回流美国有关系。

美国住房自有率持续走低

根据美联储经济数据，美国的平均房屋自有率下降到了64.8%。加州在2006年住房拥有率最高，达到60%，目前降到了54%，回落到1990年的水平。在人口结构中，从1994~2014年20年间，只有65岁以上人群的住房拥有率在成长，其他年龄层拥有房屋的比率都是负成长。

陈克成分析原因认为，美国目前房价成长高於薪资成长，中产阶级福利少，税赋重，造成房价相对较高，普遍买不起。

出租市场繁荣 公寓需求大增

凡事有利有弊，因为房屋自有率下降，房客增多，陈克成预计美国的出租房市场将持续火爆。根据他提供的数据，美国出租市场上的住宅平均20多天就会租出去，过去4年的总体趋势是缩减。

在所有住宅类型中，公寓需求在全美激增，因此公寓的投资也最抢手。陈克成认为，公寓的投资稳定，风险较小，不过投资回报率相对低一些。1995~2014年，公寓出租的中间价格从430元左右持续成长到了750元。

南加州州仓库厂房一屋难求

陈克成预计，美国利率将缓步升高，油价降低，通膨有效控制，缓和了工商业的经营成本。在美国结束量化宽松（QE）和中国投资环境变冷的双重影响下，预计大量资本和制造业将回流美国，中国的人工、土地都在涨，甚至一些中国的公司准备到美国来生产。这都造成美国仓库厂房市场供需紧张，仓库厂房的荣景可期。

陈克成表示，不论是卖的还是租的，在南加州州甚至出现仓库厂房一屋难求的情况。根据CoStar集团的资料，南加州仓库厂房投资回报率约为5.5~6.5%。

知名小型连锁店行情看好

根据陈克成提供的资料，美国零售商家物业出租资本回报率在7~8%之间，南加州州知名的连锁商家，如麦当劳、7-11、Jak in the Box等，回报率在4~5.5%之间，购物中心投资回报率在5~7%之间。

在投资购物中心时，可以考虑知名廉价商品连锁店，如∶99美分店、1元店，这些预计将有多年的荣景。其他知名的连锁（单一房客）店，如Walgreens、CVS BOA、CITIBANK、麦当劳、7-11、Jak in the Box等，抗跌性都较高，适宜投资。

办公大楼空屋率增加

陈克成不建议投资一般的办公大楼，「暂时不要考虑。」他解释说，因网上办公便捷和为节省汽油费，居家办公的职工增多，不去办公室，办公大楼的空屋率在增加，租金的成长也受阻。他举例说，在南加州工业市的一栋A级的高级办公大楼，房价一直在下走，空屋率往上走。

美国人口重新向市中心回流

根据陈克成的观察，美国人口持续缓慢成长，在分布方面，人口向市中心回流，美国各大都市都开始有这样的趋势，老城更新成效显著。因此在市区，购物中心、医疗大楼的需求较稳定。他认为，洛杉矶市中心就是一个例证。

保留好的房客胜过涨房租

对已经投资商业地产的业主，陈克成建议，好房客的长期租赁价值高於租金的狂升。为了留住好的房客，业主宁可不要涨租。

美国房产资本回报率高於中国

在美国投资需建立正确的投资观念，因为在这样成熟的经济社会里，投资难有暴利回收。中美两国的投资回报率算法有差异。如果将两国的资本回报率 （Capitalization Rate）折合成同一个标准，即净利NOI（Net Operating Income）除以投资金额=资本回报率，陈克成发现，美国房地产资本回收率高出中国约2~3%。◇